新聞摘要 -
2021-09-29
租屋遇瑕疵套房 司法院授5招反擊惡房東
2021-08-10好房網News記者嚴鈺雯／綜合報導
對租屋族而言，最希望能遇到好房東、租到屋況良好的房子。然而，還是有很多物件在簽約時雖主打全新裝潢，但開始出現天花板不到半年就漏水、馬桶不通、壁癌等情況，讓房子瞬間變成「貞子鬧鬼風」，或是碰到租約即將到期，房東就擅自帶人來看房等經驗，讓不少租屋族只能苦在心裡卻有口難言。
司法院的臉書粉專日前貼出一張模仿房屋出租網站的招租公告，一間像是廢墟的8坪套房每月租金竟要15000元，房屋簡介寫著「有故事的小屋，附傢俱」，但照片看起來毫無整理，室內髒亂又堆滿雜物、置物櫃和桌椅也已受損，房屋也有嚴重壁癌。
司法院列出5項租屋族經常會遇到的難題，同時也貼出法源依據，點出與房東因租屋問題交涉時的應對方式。
1.房屋修繕誰負責？
根據《民法》第423條，「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」因此房東有義務將屋況保持合於使用的狀態。根據《民法》第429條第1項，「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」因此除非另有約定，原則上舉凡天花板漏水、馬桶不通、壁癌等等問題，房東都應該負責修繕。至於像是燈泡等消耗性用品，如果是自然使用所造成的耗損，原則上也是房東要負責修繕。若要避免爭議，也可以直接在契約約定清楚這些消耗品的修繕責任歸屬。
2.東西壞了房東都不修怎麼辦？
依照《民法》第430條：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」換句話說，如果東西壞了，房客可以催告房東在相當期限內修繕；如果房東遲遲不理會，房客可以跟房東終止租約，也可以先自己請人來維修後，再向房東請款或是從租金中扣除。不過要記得，東西壞了一定要跟房東說，如果房客怠於通知，導致房東沒辦法及時維修，而進一步造成房東的損害時，這時房客有可能要對房東負賠償責任。
3.房東可以擅自進入租屋處嗎？
房東不論是要帶新房客來看房，或是來拿仍擺放在租屋處的物品，又或者是想要檢查房客有沒有愛惜房子，都要得到房客的同意。房屋的所有權雖然屬於房東，但租賃期間房屋就是房客的私領域，所以如果房東未得到房客的明示或默示允許，卻無正當理由而擅自進入租屋處，就可能會觸犯《刑法》第306條《侵入他人住居罪》。
4.可以當「全能住宅改造王」嗎？
房客在簽約後就擁有房屋的使用收益權，若沒有特別在契約註記「不能裝潢」等約定，房客就可以自行重新裝潢。但要注意，租賃契約如果有退租時應回復原狀的約定，那麼房客退租時就必須把裝潢拆除，回復成一開始承租時的樣子。
5.遇到租賃糾紛要怎麼辦？
《租賃住宅市場發展及管理條例》於2018年6月27日正式上路，如果租屋族和房東遇到租賃糾紛，可以到各地方政府的不動產糾紛調處委員會來調解，而且免繳費用。此外，若房東遇到積欠租金的房客，如果當初的租賃契約有經過公證，上面還載有強制執行條款的話，房東就可以直接透過強制執行的方式來取回租金，且不用先提起民事訴訟。