區分所有人會議應由何人出席?

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  讀者台中楊先生提問：

  公寓大廈之區分所有人會 議應由何人出席?房客或借 住人可否出席區分所有權 人會議之權利?

• Respondent

  台灣物業管理產業協會理事長 王文楷說：

  根據《公寓大廈管理條例》第三條第七款 規定:
  

  區分所有權人會議：指區分所有權人 為共同事務及涉及權利義務之有關事項， 召集全體區分所有權人所舉行之會議。
  

  依同法第二十七條第三項規定， 區分所有權人會議之出席人數與表決權之 計算，於任一區分所有權人之區分所有權 占全部區分所有權五分之一以上者，或任 一區分所有權人所有之專有部分之個數超 過全部專有部分個數總合之五分之一以上 者，其超過部分不予計算。
  

  因此，楊先生所提問房客或借住人可否出 席區分所有權人會議之權利?

  依第二十九條 第五項規定，公寓大廈之住戶非該專有部 分之區分所有權人者，除區分所有權人會 議之決議或規約另有規定外，得被選任、 推選為管理委員、主任委員或管理負責人依上開條文所定除區分所有權人會議之決 議或規約另有規定外，故房客或借住人應 得出席區分所有權人會議。

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  《公寓大廈管理條例》第二十七條

  各專有部分之區分所有權人有一表決權。

  數人共有一 專有部分者，該表決權應推由一人行使。
  

  區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任 一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分 之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之 個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者， 其超過部分不予計算。
  

  區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得 以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分 所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所 有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區 分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者 ，其超過部分不予計算。

可否成立多數之管理委員會?

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  讀者台北蔡先生提問：

  所居住社區為一住商混和 型社區，社區內區分所有 權戶數達六百多戶，因此 每此召開區分所有人權會 議時都必須配合住家、辦公和商場的時間及地點， 導致社區推動事項難以推 行，請問，面對這樣的困 境，是否能成立多數之管 理委員會管理?

• Respondent

  台灣物業管理產業協會理事長 王文楷說：

  根據《公寓大廈管理條例》第二十六條規 定，非封閉式之公寓大廈集居社區其地面 層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住 宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場 之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢 內之辦公、商場部分，經其區分所有權人 過半數書面同意，及全體區分所有權人會 議決議或規約明定下列各款事項後，以該 辦公、商場部分召開區分所有權人會議， 成立管理委員會，並向直轄市、縣(市)主管 機關報備。

  因此，蔡先生所居住社區如符合本條例第 二十六條規定，可以另行成立依管理委員 會，並向主管機關報備，社區管理室礙難 行之處也得以獲得解決。

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  《公寓大廈管理條例》第二十六條

  非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之 數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用， 其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢 內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公 、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項 後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成 立管理委員會，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。

  一、共用部分、約定共用部分範圍之劃分。

  二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範 圍及管理維護費用之分擔方式。
  

  三、公共基金之分配。
  

  四、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及 第三十六條第八款規定保管文件之移交。
  

  五、全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之 區分所有權人會議之分工事宜。
  

  第二十條、第二十七條、第二十九條至第三十九條、 第四十八條、第四十九條第一項第七款及第五十四條 規定，於依前項召開或成立之區分所有權人會議、管 理委員會及其主任委員、管理委員準用之。

如何召開臨時區分所有權人會議?

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  讀者台北張先生提問：

  他所居住大樓有人提出要 臨時開臨時區分所有權人 會議，會議的討論事項共12條，共有28戶連署，其 本棟大樓共89戶，已超過 五分之一，但未附上連署 簽名，經管委會要求才補 上連署書，又經管委會向 某些連署人查證，某些連 署人並未看過整份要求召 開臨時區分所有權人書面12點事項，大部分人只針 對其中幾點是項有意見， 為了達到五分之一的比例 要求及而將有一件的人列 為招開區分所有權人的討 論事項，這樣的召開區分 所有權人會議書面要求是 否有效、合法?

• Respondent

  台灣物業管理產業協會理事長 王文楷說：

  根據《公寓大廈管理條例》第二十五條規 定，區分所有權人會議，由全體區分所有 權人組成，每年至少應召開定期會議一次 。
  

  有下列情形之一者，應召開臨時會議：
  

  一、發生重大事故有及時處理之必要，經 管理負責人或管理委員會請求者。
  

  二、經區分所有權人五分之一以上及其區 分所有權比例合計五分之一以上，以書面 載明召集之目的及理由請求召集者。
  

  因此，張先生所居住社區符合公寓大廈管 理條例第25條第2項規定，如有上開條文所 訂情形之一者，召集人自應依規定召開區 分所有權人會議，倘違反上開所召集義務 者，由直轄市、縣(市)政府一條例第47條第 1款處罰。

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  《公寓大廈管理條例》第二十五條

  區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年 至少應召開定期會議一次。

  有下列情形之一者，應召開臨時會議：

  一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人 或管理委員會請求者。

  二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比 例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由 請求召集者。
  

  區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所 有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管 理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員 或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。 無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任 管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權 人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會 議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。 但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連 選得連任一次。
  

  召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人 得申請直轄市、縣(市)主管機關指定臨時召集人，區分 所有權人不申請指定時，直轄市、縣(市)主管機關得視 實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依 規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。

公寓大廈禁養寵物?

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  讀者台南林先生提問 :

  我家住公寓大廈，將來想要飼養一隻小型犬，所以想要了解公寓大廈到底能不能飼養寵物?如果我的寵物影響到其他住戶又會有什麼懲罰?

  
  

• Respondent

  台灣物業管理產業協會理事長 王文楷說：

  關於林先生的提問，首先依《公寓大廈管理條例》並無條文規定不得飼養寵物，惟第二十三條第一項，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約之，其中第二項第三款即有載明進養寵物事項，又依第三十一條，除規約另有規定外，經由區分所有權人會議決議，公寓大廈還是能禁養寵物的，在此建議林先生還是需要重新審視所居住社區的《住戶規約》或區分所有權人會議的決議公同遵守，以了解自身權益。

  
  

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  《公寓大廈管理條例》 第二十三條

  有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。
  規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：
  一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。

  
  

選任之下屆管理委員如不到任或辭任，應如何處理?

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  讀者台北黃先生提問 :

  居住社區於上禮拜召開區分所有權人會議後選任林先生擔任下屆管理委員，但林先生以工作忙碌為理由婉拒擔任管理委員並具不出席管理委會，請問應當如何處理?

  
  

• Respondent

  台灣物業管理產業協會理事長 王文楷說：

  關於黃先生的提問，首先區分所有權人會議雖選出下屆之管理委員，但林先生婉拒出任，因此雙方不具委任關係，林先生不受區分所有權人會議決議之約束，當然也無從套用公寓大廈管理條例之規定施以罰則。
  若林先生承諾願認下一屆管理委員，雙方即建立委任關係，就任後，不履行《公寓大廈管理條例》第三十六條各項委員會應盡職務時，依本條例第四十八條第四款，由直轄市、縣(市)主管機關處新台幣一千五以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。
  

  
  

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  《公寓大廈管理條例》第三十六條

  一、區分所有權人會議決議事項之執行。
  二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
  三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。
  四、住戶共同事務應興革事項之建議。
  五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
  六、住戶違反第六條第一項規定之協調。
  七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
  八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。
  九、管理服務人之委任、僱傭及監督。
  十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
  十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。
  十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。
  十三、其他依本條例或規約所定事項。