新住戶取得法拍屋，然而前區分所有權人仍有積欠之管理費，這方面
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台南林先生
於公寓大廈擔任管理委員的林先生諮詢本會，指出日前有新住戶取得法拍屋，然而前區分所有權人仍有積欠之管理費，這方面該向原區分所有權人還是拍定人(新住戶)請求繳納？
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Respondent
台灣物業管理產業協會理事長/王文楷
關於房屋遭法院拍定，原區分所有權人積欠之管理費受管委會請求繼受人繳納權責之歸屬，以實務上的見解，將依拍賣公告之記載有所不同，可分為下列二種：
一、拍賣公告中載明：「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」或其他同義條款，應由拍定人負擔；強制執行程序之拍賣公告中若載明：「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」或其他同義條款，則拍定前原區分所有權人所積欠的管理費，管委會得依債務承擔之規定向拍定人請求。
二、若拍賣公告中無管理費負擔之記載，則應由原區分所有權人負擔。
繼受人對於原區分所有權人積欠管理費或其他應分擔費用之債務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係，後手之區分所有權繼受人除已依《民法》第三百條或第三百零一條所定訂約承擔債務者外，管理委員會自應循條例所定之各規定加以請求。
此外，區分所有權之繼受人，無論係經由自由交易買賣方式或經由法院拍賣取得，因對原區分所有權人積欠之管理費用或其他應分擔費用無從知悉，因此部分並無公示性，此亦非《公寓大廈管理條例》第二十四條之立法本旨，所以就原區分所有權人已具體發生而積欠之管理費用及其他應分擔費用，實難令繼受人承受而負履行債務之責。
依此可知，區分所有權人積欠之管理費若拍賣公告中無「拍定人應繼受執行 債務人所積欠之管理費債務」或其他同義條款之記載，則拍定人不須負擔原區分所有權人所積欠之管理費。
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Legal provisions
法律小講堂
《民法》第300條：
第三人與債權人訂立契約承擔債務人之債務者，其債務於契約成立時，移轉於該第三人。
《民法》第301條：
第三人與債權人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力。
《公寓大廈管理條例》第24條：
區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。
公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務。無權占有人違反前項規定，準用第二十一條、第二十二條、第四十七條、 第四十九條住戶之規定。
《公寓大廈管理條例》第35條：
利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。
管理委員會成員是否可由區分所有權人以外之其他住戶勝任？又主要
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台南黃先生
擔任公寓大廈管理委員的黃先生諮詢本會，管理委員會成員是否可由區分所有權人以外之其他住戶勝任？又主要分成哪些成員？
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Respondent
台灣物業管理產業協會理事長/王文楷
依《公寓大廈管理條例》第三條第九款之規定，管理委員會係指為「執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」，故只要為一般住戶，即能擔任管理委員會之成員。
另關於住戶之定義，按同條第八款，「指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」因此，即使是承租人，應當毫無疑問屬於住戶。
惟依第二十九條規定之「管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一年至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。」所以，除區分所有權人會議之決議或規約另有限制外，只要是住戶依法皆可以參加管理委員會的組成。
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Legal provisions
法律小講堂
《公寓大廈管理條例》第3條：
本條例用辭定義如下：
一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。
二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。
三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。
四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。
五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 。
六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。
八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。
九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
十、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。
十一、管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員 或管理維護公司。 十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境 ，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
《公寓大廈管理條例》第29條：
公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。
管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。
前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之 決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。
公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，區分所有權人得申請直轄市 、縣 (市) 主管機關指定住戶一人為管理負責人，其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。
區分所有權人會議如何召開？又多久須舉辦一次？
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雲林陳先生
公寓大廈住戶陳先生向本會諮詢，區分所有權人會議如何召開？又多久須舉辦一次？
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Respondent
台灣物業管理產業協會理事長/王文楷
依照《公寓大廈管理條例》第三條第七款之定義，「指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」為區分所有權人會議；另依第二十五條之規定，「區分所有權人會議由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。」
由於區分所有權人會議涉及公寓大廈有關規約之訂定及變更，重大修繕或改良，設備因老舊或天然災害而重建，設定專用使用權以及住戶之強制遷離或區分所有權強制出讓，管理委員會之組織及選任方法等相關事務，故區分所有權人會議亦可稱為「住家最高意思機構」。
另外提醒，區分所有權人會議應推舉一名召集人來負責召集會議，但該召集人並無代表全體區分所有權人之效力，其職權亦僅限於召集會議而已，並無實權。
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法律小講堂
《公寓大廈管理條例》第3條：
本條例用辭定義如下：
一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。
二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。
三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。
四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。
五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 。
六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。
八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。
九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
十、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。
十一、管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員 或管理維護公司。 十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境 ，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
《公寓大廈管理條例》第25條：
區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。 有下列情形之一者，應召開臨時會議：
一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者 。
二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。
召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣 (市) 主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣 (市) 主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。
管委會主任委員日前以自己代表管委會為由，逕自與業者簽訂契約，
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台南王先生
居住公寓大廈的王先生向本會諮詢，現任管委會主任委員日前以自己代表管委會為由，逕自與業者簽訂契約，想知道是否違反《公寓大廈管理條例》？
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Respondent
台灣物業管理產業協會理事長/王文楷
依據《公寓大廈管理條例》第29條之規定，公寓大廈之管理委員會應由管理委員互推一人為主任委員，對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議，但規約另有規定者，從其規定。因此，主任委員之權限及事務執行方法，當依規約之規定；規約未規定者，依區分所有權人會議決議。
如規約未明定主任委員之權限，其與業者之簽約，須經區分所有權人會議作成決議後始得為之，但是規約倘未規定，或區分所有權人會議未作成決議前，主任委員即與業者逕行簽約，其契約之效力疑義，係屬私權爭執。本會建議，基於社區自治，社區和諧原則，可循規約或區分所有權人之「補救權宜措施」予以「追認」；否則自宜循司法途徑解決。
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法律小講堂
《公寓大廈管理條例》第29條：
公寓大廈之管理委員會應由管理委員互推一人為主任委員，對外代表管理委員
會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。 公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規 約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。因此管理委員之選任應為區分所有權人或住戶，管理 委員會之職務包含：
(1)區分所有權人會議決議事項之執行。
(2)共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
(3)公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。
(4)住戶共同事務應興革事項之建議。
(5)住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
(6)住戶違反第六條第一項規定之協調。
(7)收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
(8)規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公 共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。
(9)管理服務人之委任、僱傭及監督。
(10)會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
(11)共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。
(12)依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。
(13)其他依本條例或規約所定事項。
住戶對於公共區域的水電費比例分配時有疑慮，管理委員會可如何處
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台南許先生
居住公寓大廈擔任管理委員的許先生向本會諮詢，指出住戶對於公共區域的水電費比例分配時有疑慮，管理委員會可如何處理？
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Respondent
台灣物業管理產業協會理事長/王文楷
公寓大廈水電費之負擔，按其使用方式進行區分。
有關所諮詢問題，若為共用部分、約定部分，依《公寓大廈管理條例》第十條第二項及第三項之規定，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，惟區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。至於停車場範圍內是否有水、電錶，則應至建築物現場實際勘察，如未設有分錶，則停車場應分擔多少水電費，可依區分所有權人會議或管理委員會之決議為之；如仍有爭議，亦可申請加裝分錶。
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Legal provisions
法律小講堂
《公寓大廈管理條例》第10條：
專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣 (市) 政府定之。
關於專有部分或共用部分（公共設施）是否可單獨出售（或贈與、交
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新竹黃先生
擔任公寓大廈主委的黃先生指出，近期有住戶搬遷至他縣市，想將專有部分、共用部分分開出售迅速變現；黃先生對此向本會諮詢關於專有部分或共用部分（公共設施）是否可單獨出售（或贈與、交換或設定抵押等）？
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Respondent
台灣物業管理產業協會理事長/王文楷
公寓大廈共用部分的所有權是隸屬各區分所有權人，而共用部分與各區分所有權人的「專有部分」，具有同一經濟目的，不得與專有部分分離而為處分。
按《公寓大廈管理條例》第四條第二項規定「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」，意即共用部分（公共設施）是不可以單獨出售、贈與、交換或設定抵押權等。
在公寓大廈之情況中，基地之所有權或地上權，各區分所有權人僅有其應有部分，為使公寓大廈的管理單純化，公寓大廈之建築物與其基地有一體之特性。
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Legal provisions
法律小講堂
《公寓大廈管理條例》第4條：
區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。
專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。
何為公寓大廈的專有部分？
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台北陳先生
陳先生初任管理委員，對公寓大廈糾紛事件時有耳聞，為盡自己所任職務及有效管理，故諮詢本會公寓大廈相關法規條文與實際案例，其中提及何為公寓大廈的專有部分？
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Respondent
台灣物業管理產業協會理事長/王文楷
按公寓大廈結構型態與使用方式，主要分為專有及共用部分。
在專有部分，有構造上區劃之獨立與區界範圍明確標示上形式獨立兩者。此依《公寓大廈管理條例》第三條第三款：「稱專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」所定義。
同時本條例另有禁止做為專有部分之規定，按第七條規定：公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得
為約定專用部分：1.公寓大廈本身所占之地面、2.連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄、3.公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造、4.約定專用有違法令使用限制之規定者、5.其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分
另第五十八條第二項所稱之「法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間。」以及第七條第二款列示之「走廊或樓梯，通路或門廳，以及社區內各巷道、防火巷弄。」依法均不得為專有部分。
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Legal provisions
法律小講堂
《公寓大廈管理條例》第3條：
本條例用辭定義如下：
三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。
《公寓大廈管理條例》第7條：
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分
《公寓大廈管理條例》第58條：
公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。
公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。
區分所有權人鮮少出席會議，是否可制定規約約束這些區分所有權人
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高雄林小姐
居住公寓大廈的林小姐諮詢本會提到部分區分所有權人鮮少出席會議，是否可制定規約約束這些區分所有權人之表決權？
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Respondent
台灣物業管理產業協會理事長/王文楷
關於區分所有權人表決權的行使與計算，依《公寓大廈管理條例》第27條規定辦理。另同條第3項提到當區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席。因上開條文並無「除規約或區分所有權人會議另有規定外」之例外規定，故不得經由規約或區分所有權人會議決議加以限制。
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Legal provisions
法律小講堂
《公寓大廈管理條例》第27條：
各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。
區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。
區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。
擔任公寓大廈管理委員的陳先生向本會諮詢，關於管理委員的選舉，
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桃園陳先生
擔任公寓大廈管理委員的陳先生向本會諮詢，關於管理委員的選舉，是否只能在區分所有權人會議中進行？
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Respondent
台灣物業管理產業協會理事長/王文楷
公寓大廈管理委員的選任若規約中有載明相關規定，從其規定執行。若規約中未明述管理委員選任之執行相關規定，則依區分所有權人會議決議之。
只是應注意，如果於區分所有權人會議中選任管理委員，須依照《公寓大廈管理條例》第30條第2項規定，於開會前十日不得少於二日，以書面進行通知且載明並公告，另外亦不得以臨時動議的方式提出。
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Legal provisions
法律小講堂
《公寓大廈管理條例》第30條：
區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。
管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。
原屋主有在屋頂平台加蓋違建，想詢問交易違章建築是否有保障？
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台東張先生
張先生向本會表示近期欲買下一棟透天住宅，但原屋主有在屋頂平台加蓋違建，想詢問交易違章建築是否有保障？
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Respondent
台灣物業管理產業協會理事長/王文楷
一般而言，違章之建築有以下二種情況：一為未遵照建築法規如建蔽率、容積率等之有關規定申請建造執照，擅自建築的實質違建；另一為未按程序申請建造執照擅自興建的程序違建。
以上兩種違建興建時因沒建造執照，故無法取得使用執照，也無法依《土地登記規則》辦理建物所有權第一次登記，無法取得「所有權狀」。
依《民法》第七百五十八條規定：「不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失及變更者，非經登記不生效力。」
儘管法院判例承認違章建築買賣行為之存在，但其買賣行為所取得的不是所有權，而是「實質處分權」，亦即使用權而已，所以違章建築就算辦理產權登記，實際上也不能辦理所有權移轉。因此，即便違章建築可能有水、電、稅籍號碼、甚至門牌之編列也不因其變更使用者的名義。
至於頂樓加蓋部份，現行買賣概分兩類：一為簡單起造僅有遮風避雨的功能，其功能並不齊全，必須依附頂樓始可使用者；一為完整起造，可不必依靠頂樓而能單獨使用，具有高度經濟效益。
另外，該頂樓加蓋違建是否應歸屬買方，應依買賣當時屋主是否主張願意出售，且須留意簽約時是否對該違建部分做出說明，例如帶買方參觀違建部份，向其解釋如何使用等，以釐清加蓋之所有權歸屬，且買方必須瞭解，頂樓加蓋部份係屬違建，隨時有被拆除的危險。一旦為政府公權力所拆除，危險負擔應依《民法》第三百五十五條規定；意即，買方也在買受建物時就已知是違建，或因重大過失不知有違建的情況下，買方需自行承擔建物被拆除的風險，賣方則不需擔負此項責任。若於買賣契約中已署明買賣標的物已增建違章建築(並標註出區域)，買方已確實知悉並同意權利移轉之限制及其存在被拆除之風險，法院即會認定買方是在知情的狀態下同意買賣。但如果買方於履約交易時，不知設有違建(買賣契約中亦未署明)，或雖重大過失不知但經賣方保證非屬違建的情形，賣方將不能免除其瑕疵擔保責任，日後若違建遭拆除，買方得向賣方請求損害賠償。
建議消費者於購買房地，若一併承購加蓋時，應特別注意買賣合約的內容，須連同加蓋部份載明清楚，並將責任歸屬劃分明確，以免損失過鉅。
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法律小講堂
《違章建築處理辦法》第2條：
本辦法所稱之違章建築，為《建築法》適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。
《民法》第355條：
買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。
買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。
《民法》第359條：
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求。
《民法》第360條：
買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。
《民法》第758條：
不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。
前項行為，應以書面為之。