頂樓住戶須自行吸收大樓屋頂漏水修繕費用，是否合理？
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屏東陳先生
頂樓住戶反映大樓屋頂漏水導致家內裝潢受損，擔心每次下雨受損會日趨嚴重，向管委會反映修繕屋頂，卻要民眾自行吸收全部費用，合理否?
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台灣物業管理產業協會理事長/王文楷
依照《公寓大廈管理條例》第10條之規定，須先確認爭議部分的法律性質，若是專有部分或是約定專用部分的話，應由各該區分所有權人負擔修繕的費用;若是共用部分或是約定共用部分的話，先瞭解社區有沒有開區分所有權會議或是規約決定修繕費用分擔方法，有的話就要按照決議或是規約去執行;如果沒有的話，先看有無可歸責之住戶，可向該住戶請求負擔修繕費用，如果是沒有可歸責住戶的情形，則可以由公共基金支付或是按照各區分所有權之應有部分比例去分擔修繕費用。
另外，這些反映事項屬於住戶間之私權糾紛，為私法上之法律關係，如有爭執，宜循司法調解程序或民事訴訟程序，以求解決。
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法律小講堂
《公寓大廈管理條例》第10條：
專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣(市)政府定之。
管委會是否具有行事訴訟之當事人能力？
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嘉義許小姐
管理委員會得否提起刑事之告訴或為自訴?依公寓大廈管理條例報備之管理委員會是否具有刑事訴訟之當事人能力?
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Respondent
台灣物業管理產業協會理事長/王文楷
如果所在社區有犯罪事實發生，依照《刑事訴訴法》第兩百三十二條及第三百一十九條之規定，原則上，告訴及自訴須由被害人提起，然而，一般社區的刑事案件，被害人通常為區分所有權人，管理委員會並不具被害人的身分，不能提起告訴或自訴，但依照《刑事訴訴法》第兩百三十二條之規定，告發則可由第三人提起，所以管理委員會仍可向偵查機關就犯罪事實進行告發。
而當刑事案件已向刑事法院起訴，須有當事人能力才可以進行訴訟程序，雖然依照《公寓大廈管理條例》第三十八條規定，管理委員會有當事人之能力，及《民事訴訟法》第四十條之規定，有當事人能力，得為訴訟程序之當事人;於刑事訴訟中，管理委員會並非被害人，刑事訴訟法也沒有特別規定，所以管理委員會並不具有刑事訴訟之當事人能力。
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法律小講堂
《公寓大廈管理條例》第38條：
管理委員會有當事人能力。管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。
《民事訴訟法》第40條
有權利能力者，有當事人能力。
胎兒，關於其可享受之利益，有當事人能力。
非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力。
中央或地方機關，有當事人能力。
《刑事訴訟法》第232條
犯罪之被害人，得為告訴。
《刑事訴訟法》第240條
不問何人知有犯罪嫌疑者，得為告發。
《刑事訴訟法》第319條
犯罪之被害人得提起自訴。但無行為能力或限制行為能力或死亡者，得由其法定代理人、直系血親或配偶為之。
前項自訴之提起，應委任律師行之。
犯罪事實之一部提起自訴者，他部雖不得自訴亦以得提起自訴論。但不得提起自訴部分係較重之罪，或其第一審屬於高等法院管轄，或第三百二十一條之情形者，不在此限。
大樓開店裝設瓦斯管路，是否須經區分所有權人會議決議通過？
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台北林先生
公寓大廈一樓住戶想要開店而須裝設瓦斯管路，是否須經區分所有權人會議決議通過？其他住戶應如何自保?
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台灣物業管理產業協會理事長/王文楷
依照《公寓大廈管理條例》第八條第一項的規定，如果公寓大廈的規約已經對此有規定的話，而且該規約也已向所在縣市之主管機關完成報備程序，則應受規約之拘束，該住戶須依照規約之規定處理。如果公寓大廈沒有制定規約或是規約中對此沒有規範的話，則仍須經過區分所有權人會議通過且完成報備程序才可以裝設瓦斯管路。
然而，如果有住戶未依規約或是未經過區分所有權人會議決議而私自裝設瓦斯管路的話，其他住戶可依照《公寓大廈管理條例》第八條第三項之規定，請管理委員會或是管理負責人制止，如果制止後仍不遵從的話，則可報請主管機關裁處罰鍰，並且該住戶需要在一個月內回復原狀，若一個月後沒有回復原狀，則可以由管理負責人或管理委員會代為回復原狀，且費用應由該住戶負擔。
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法律小講堂
《公寓大廈管理條例》第8條：
公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。
公寓大廈有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。
住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。
如何追討住戶積欠之管理費？
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高雄徐先生
住戶積欠管理費，管理委員會如何追討？
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台灣物業管理產業協會理事長/王文楷
依《公寓大廈管理條例》第二十一條規定，如果區分所有權人或住戶積欠超過二期或達相當金額的管理費，得先以郵政存証函或是法院認証函等方式，以管理委員會主任委員之名義進行催告，定相當期限催告積欠的住戶給付管理費，若催告後仍不給付的話，管理委員會就可以向民事法院對其提起給付應繳納管理費之費用及利息之民事訴訟。
依《公寓大廈管理條例》第二十二條第一項規定，如果積欠的住戶經法院強制執行後，再度積欠的金額達其建築物評定價格及當期土地公告現值的百分之一時，管理委員會應先促請其改善。如果三個月內沒有改善的話，可透過區分所有權會議之決議，訴請法院強制其遷離。
如果積欠的住戶是區分所有權人，依《公寓大廈管理條例》第二十二條第二項規定，則可以訴請法院命其出讓區分所有權及基地所有權應有部分，如果該住戶於判決確定後三個月內不自行出讓完成移轉登記手續的話，此時，管理委員會得聲請法院拍賣其所有權。
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法律小講堂
《公寓大廈管理條例》第21條
區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
《公寓大廈管理條例》第24條
區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。
公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務。無權占有人違反前項規定，準用第二十一條、第二十二條、第四十七條、第四十九條住戶之規定。
《公寓大廈管理條例》第35條
利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。
前任管委會拒辦理公共基金移交，該如何處理？
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前任管委會或管理負責人拒辦理公共基金之移交，應如何處理？
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台灣物業管理產業協會理事長/王文楷
管理負責人或管理委員會於解職、離職或改組時，應將公共基金明細、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會，若拒絕移交，將嚴重影響大樓的正常運作。
若遇到這種情況，管委會可先依《公寓大廈管理條例》第二十條第一項公告，要求前任財務委員，需於七天內公告並移交，若超過期限仍未執行，就得由區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會列舉事證，報請主管機關或訴請法院命其移交，並依《公寓大廈管理條例》第四十九條第一項第七款公告規定，處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，如屆期仍未履行移交，益得連續處罰之。
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法律小講堂
《公寓大廈管理條例》第20條
管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。
管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交，經催告於七日內仍不公告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。
《公寓大廈管理條例》第29條
管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。
前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。
《公寓大廈管理條例》第35條
利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。
《公寓大廈管理條例》第49條 第1項 第7款
有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：
七、管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條所定之公告或移交義務者。
社區公共基金如何管理？
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彰化吳小姐
您好，日前社區已成立公共基金，請問公共基金如何管理？
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台灣物業管理產業協會理事長/王文楷
公共基金是一筆屬於全體區分所有權人的錢，主要來自區分所有權人定期繳交，用於管理組織行政與總務事務、修繕、設備設施維護或其他各項例行性及計畫外的支出。
公共基金需要設置專戶儲存，待管委會成立後，使用上就得透過管理委員會議才可動用。
不過，為了提高決策效率，可以經由會議，選出主任委員或常務委員賦予他們使用權力，並限制單次與任期內的累積支出，還有適用公共基金的事項。這樣當緊急狀況發生時，就能不必再經過會議，直接由主任委員及數名常務委員做主，以權限迅速排除問題。
只是，當授權額度用完，或因面臨狀況必須花的錢會超出授權額度時，管理委員就必須召開區分所有權人會議，由全體區分所有權人一起來決定公共基金的使用與否。
給予代替管理委員明確的經費運用權限，是公寓大廈中不可或缺的權利義務關係，因此，使用上的權限與額度，應在規約中明確界定。
另外，有關公寓大廈的重大修繕，內政部分別以下則細項，提供給管委會做為定義標準的參考，若超過以下授權額度，就需召開區分所有權人會議決定。
1.新台幣十萬元以上。
2.於公共基金之百分之五。
3.逾共用部分、約定共用部分之一個月管理維護費用。
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法律小講堂
《公寓大廈管理條例》第11條
共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。
前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。
《公寓大廈管理條例》第19條
區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之轉移而移讓；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。
《公寓大廈管理條例》第20條
管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情行公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。
管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交，經催告於七日內仍不公告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。
公寓大廈剛完成點交，公共基金款項提撥是否由建商負責？
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台北王先生
您好，最近公寓大廈剛完成點交，為後續維護管理需成立公共基金，請問這部分的款項提撥是該由建商負責嗎?
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台灣物業管理產業協會理事長/王文楷
公共基金需由起造人於使用執照申請時，按工程造價一定比例提撥至公庫，在社區成立管理組織(管理委員會)，並與建商完成公共設施設備移交後，由直轄(縣)市主管機關撥付給社區管理委員會，作為後續管理維護使用。這段期間，建商可能會以管理負責人的身分向區分所有權人收取「管理費」，納入公共基金專戶，其運用要依區分所有權人會議決議使用方式。
因此，若建商非扮演起造人的角色，是沒有義務提撥公共基金的，反之，若建商為起造人，但未按照規定金額提存公庫，是領不到使用執照的。
另外，因這屬法律上「應分攤之費用」，所以建商是以管理負責人身分「收取」，在管理組織成立前，住戶有按月依建商所訂標準繳交管理費義務。
此為依據在建商於房屋銷售時經同意並提供給買受人簽字的「規約草約」。只要其中訂有管理費的繳交金額與繳交方式，區分所有權人就有配合繳交的義務，建商也應定期公布這筆經費的使用目的及結餘狀況。
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法律小講堂
《公寓大廈管理條例》第18條
公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：
一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。
二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
三、本基金之孳息。
四、其他收入。
依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之。公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理；如經區分所有權人會議決議交付信託者，由管理負責人或管理委員會交付信託。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。第一項及第二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，不適用之。
《公寓大廈管理條例施行細則》第5條
本條例第十八條第一項第一款所定按工程造價一定比例或金額提供公共基金，依下列標準計算之：
一、新臺幣一千萬元以下者為千分之二十。
二、逾新臺幣一千萬元至新臺幣一億元者，超過新臺幣一千萬元部分為千分之十五。
三、逾新臺幣一億元至新臺幣十億元者，超過新臺幣一億元部分為千分之五。
四、逾新臺幣十億元者，超過新臺幣十億元部分為千分之三。前項工程造價，指經直轄市、縣（市）主管建築機關核發建造執照載明之工程造價。政府興建住宅之公共基金，其他法規有特別規定者，依其規定。
停車位屬專有還是共有？是否能單獨買賣？
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台南林小姐
您好，最近搬新家買在社區大樓，我該如何分辨購買的停車位是專有還是共用?能不能夠單獨買賣？
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台灣物業管理產業協會理事長/王文楷
簡單區分，「專有」就是可以隨時隨地自由的買賣，處分，不受其他人干涉，例如獎勵、增設停車空間；「約定專用」則是要跟地上的建物一起交易的共用部分，不可以單獨買賣，例如法訂停車空間、防空避難設備兼停車空間。至於怎麼分辨買到的車位到底是專有還是共用，可以約略看一下使用執照竣工圖，其中有一張專有共用平面圖，圖面上即有標示停車空間為專有或共用。
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Legal provisions
法律小講堂
《公寓大廈管理條例》第4條：
區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。
專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。
《公寓大廈管理條例》第58條第2項：
公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。
大樓沒有管委會，如何管理修繕費
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高雄王先生
您好，我是住在高雄某一棟大樓住戶，最近大樓水管管線因破裂而漏水，但是大樓沒有管委會管理，這筆修繕費用該由誰來負擔？
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台灣物業管理產業協會理事長/王文楷
即使社區沒有成立管委會，仍然要遵守《公寓大廈管理條例》住戶可以先開區分所有權人會議，討論需修繕或要處理的議題，採多數決方式進行表決，由於依照管理條例第10條的規定，共用部分的修繕、管理、維護的費用，除非是可歸責於部分住戶的部分，否則應由區分所有權人按共有部分比例分擔。
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法律小講堂
《公寓大廈管理條例》第十條
專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣 (市) 政府定之。
如何維護大樓公共安全
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台北林先生
您好，我是住在台北某一棟大樓新住戶，最近發現有其他住戶在公共樓梯間堆放雜物，萬一發生火災，後果不堪設想，如何得以維持公共安全？
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台灣物業管理產業協會理事長/王文楷
公寓大廈管理條例第十六條第二項規定:「住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。」住戶違反規定時，「管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」同條第五項已有規定。
又「違反第十六條第二項之規定者，由直轄市、縣（市）主管機關處新台幣四萬元以上二十萬以下罰鍰。」為第四十九條第一項第四款之規定。另同條第二項又規定，「有供營業使用事實之住戶有違反第十六條第二項行為，因而致人於死者，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科新台幣一百萬元以上五百萬元以下罰金；致重傷者，處六月以上五年以下有期徒刑，得併科新台幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。」
至對於屢勸不改或續犯者，第二十二條規定得「由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。」
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法律小講堂
《公寓大廈管理條例》第二十二條
由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。