挑選速配房貸　有三祕訣

高房價釀成民怨，年輕族群想要購屋圓夢愈來愈困難，如何選擇最適合的房貸方案減輕負擔，有三大祕訣。首先，民眾必須理解銀行房貸的還款方式，衡量自身的收入與財務條件，並善用銀行的寬限期規定，才能早日晉升有殼蝸牛，又能避免陷入屋奴窘境。

銀行主管觀察到，國內高房價、年輕族群普遍低薪，民眾購屋申貸期限確實有延長趨勢，過往民眾申請房貸多為15年，並在七、八年左右就還清，如今申貸期限以20~30年為最大宗，還款期限也比過去足足多了十年，大約要17、18年才能全數清償。

為讓民眾買得起房，近期市場上興起40年房貸，但銀行主管看法不一，有些銀行認為，延長房貸期限可讓年輕人負擔減輕、早日達成購屋夢想，但也有銀行主管說，40年房貸期限長，民眾要負擔的利息支出非常沉重，對銀行而言風險也偏高，部分銀行限定，只有年輕的首購族可選40年期。

在房貸清償方式部分，土銀主管說明，現行主要三種貸款清償方式，包括本息平均攤還、本金平均攤還，以及保留三成本金於最後一期還款等，土銀未來還將研議新增選項，以還款金額「前低後高」方式償還房貸，最快今年底就能上路。

同為房貸指標大行的合作金庫，也提供房貸客戶多種房貸還款方式。合庫主管指出，一般房貸年期為20年、30年，首購族最長可至40年。合庫與土銀一樣，都提供保留三成本金於最後一期還款方式。

目前市面上的房貸還款方式，多為本息平均攤還法。每期的本息在房貸期間償還金額都一樣，對於每月財務支出規劃比較可控制，也是銀行最常建議貸款人還款的方式，好處是貸款前期的本金少、利息多，但到了後期貸款會變得本金多、利息少，但每月還款金額固定。另一種則是本金平均攤還法，本金平均在房貸期間償還，每期償還的本金都一樣，而應繳利息則隨著未攤還本金逐漸減少，相對壓力也愈來愈小，缺點是每期付款金額會不同。

不論採用何種方式，年輕族群購屋時都要善用寬限期，在購屋時，支出預算較多的人可以選擇前一至三年只繳利息費用（各銀行規定不同），可使前三年還款壓力降低，寬限期過後，再以本息平均攤還，好處是讓甫購屋的民眾經濟得到緩衝，等到經濟能力累積充裕後再開始還本金。

小叮嚀／信貸應急 精算利息

國內房價貴鬆鬆，年輕族群興高采烈地晉升有殼蝸牛，交屋時才發現因銀行貸款成數低，手中的自備款不足，有些民眾會選擇用信貸向銀行調頭寸應急，但銀行主管提醒，信貸的利率較高，通常在3%以上，民眾要審慎評估自己的財務狀況與還款能力，手頭有閒錢就優先償還利率較高的信貸，才不會損失大把的利息。

銀行主管指出，以首購族而言，只要貸款人信用良好，加上房屋座落地點佳，因為房屋作為擔保品，一般房貸利率會在2%以下。不過，有些民眾在交屋時因貸款成數不夠，導致手頭餘裕資金不足，需要動用信貸，適用的利率往往會在3%以上，雖然建議「能不借就不借」，萬不得已還是須運用到信貸，就得仔細衡量還款能力，確認每月要償還的信貸、房貸金額，擬定還款計畫。

「如果行有餘力，例如領到年終獎金，建議先把信貸還清，降低利息負擔」，銀行主管說，否則，同時被兩種貸款追著跑，利息還愈滾愈多，日子就會過得非常辛苦。